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【総ざらい】不動産賃貸業の確定申告まとめ

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【総ざらい】不動産賃貸業の確定申告まとめ

不動産所得がある人は、確定申告において、いくつかのポイントがあります。不動産賃貸業の確定申告についての注意点などを『スモビバ!』の記事からまとめてみました。


目次

1.不動産所得と必要経費

アパートやマンションなどを人に貸して、収入を得る不動産賃貸業。所得が発生すれば、つまり、「不動産所得」があれば、当然、確定申告を行わなければなりません。

不動産所得とは、次の1.から3.までの所得をいいます。

  1. 土地や建物などの不動産の貸付け
  2. 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
  3. 船舶や航空機の貸付け

また、収入から経費を引いたものが不動産所得となりますが、どんなものが経費になるのかについても、押さえておきましょう。

主に、次の4つが必要経費となります。ただし、個人で使う家事上の経費と、きっちり区分しなければならないので、注意しましょう。

  • 固定資産税
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 修繕費

2.不動産所得は「家賃」とは限らない

不動産賃貸業による所得といえば、家賃ばかりがイメージされがちですが、実は、家賃による収入以外にも、不動産賃貸業による収入とみなされるものが、いくつかあります。更新料や礼金などのほか、不動産を使っての広告による収入なども、不動産賃貸業による収入とみなされます。

【参考記事】
何が総収入金額で何が必要経費? 不動産所得の基本
不動産賃貸業のための確定申告ガイド

"更新料、礼金、頭金、敷引き(契約で借り主に返還しなくてもよい部分)など、返さなくてよい入金は総収入金額に算入し、敷金、保証金などで借り主にいずれ返還する入金は貸借対照表の預り金に計上する"

3.青色申告で不動産所得の金額から65万円か10万円の控除を受けられる

また、青色申告者は不動産所得の金額から65万円または10万円を上限に、青色申告特別控除を受けることができます。もちろん、控除額の大きい65万円控除の方を受けたいところですが、以下の3つの条件をすべて満たしていないといけません。

  1. 不動産貸付けが事業として行われている(事業的規模)であること
  2. 取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること
  3. 記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し、この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること

【参考記事】
最大65万円の特別控除も! 不動産所得の基本を知ろう

"大雑把に言うと、いわゆるアパートや貸家の「大家さん」としての収入は不動産所得になる、と考えてよいでしょう。最近、若い方を中心に増えているという投資用ワンルームマンションのオーナーも例外ではなく、その家賃収入は不動産所得として申告する必要があります。また、ビルの屋上や道路沿いの土地に看板を設置して広告料を受け取るような場合、その広告料は不動産所得となります。"

4.注意したい「家賃の支払い日」

契約書や慣習などで、家賃の支払い日が定められている場合、その日に入金があったかどうかにかかわらず、税金計算(所得税法)上は、支払日の属する年の総収入金額に含めなければならないので注意しましょう。

家賃や共益費などは、その支払方法についての契約内容によって、原則として次のようになっています。

  1. 契約や慣習などにより支払日が定められている場合は、その定められた支払日
  2. 支払日が定められていない場合は、実際に支払を受けた日(ただし、請求があったときに支払うべきものと定められているものは、その請求の日)
  3. 賃貸借契約の存否の係争等(未払賃貸料の請求に関する係争を除く)にかかる判決、和解等により不動産の所有者等が受け取ることになった係争期間中の賃貸料相当額については、その判決、和解等のあった日

【参考記事】
不動産賃貸業のための確定申告ガイド
【参考】
国税庁:不動産所得の収入計上時期

5.不動産の確定申告の方法

さらに、不動産が、どのような規模によるものかによっても、青色申告特別控除の限度額などが変わってきます。副業程度の規模なのか、事業規模なのか、自分のケースを確認しましょう。

【参考記事】
青色申告ができる条件とできない条件
不動産賃貸業のための確定申告ガイド
不動産所得がある人の確定申告

"不動産所得は、事業的規模で貸し付けを行っているかどうかで取扱いが変わってくるのが特徴です。事業的規模かどうかということは個別に判断されます。例えば、建物の貸し付けにおいては、「5棟10室基準」というものがあります。戸建であれば5棟以上、アパートやマンションなどについては10室以上を貸し出せば事業的規模と判断できます。"

また、不動産は、建物や設備など、時の経過等によってその価値が減っていきます。そのような資産は「減価償却資産」と呼び、使用期間の全期間にわたって分割して、必要経費としていくことになります。取得したときに全額経費になるわけではないので、注意しましょう。

6.兼業で不動産の貸し付けをしている場合

また、農家の方など、自分で所有している土地や建物をアパートや駐車場等にして貸し付けている場合も多いようです。このように本業以外に不動産所得が発生した場合、本業である農業の所得とは分けた形で不動産所得用の決算書を作成します。

【参考記事】
農家の方必見! 農業のための確定申告ガイド

以上、不動産賃貸業の確定申告の際に気をつけたいことをまとめてみました。サラリーマンによるアパート経営なども増えていますから、今は考えていない人も頭に入れておくとよいかもしれませんね。

photo:Getty Images

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